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深圳城中村改造:不僅住的起,更要住的好

時間:2018-06-07 17:17:07  來源:深圳客  編輯:yuan4ren

不知道從什么時候開始,如果你沒住過城中村,都不好意思在深圳跟別人談夢想,聊奮斗。

而這樣的矛盾,我們只要仔細一想就能發現:

天天追憶城中村精彩,往往是已經不住在里面的人;

有人說,來了就是深圳人;也有人說:來了就是城中村人。

是不是現在:只有離開城中村,才是深圳人?

我們都說城中村承載著深圳最多的夢想,但每一個人最大的夢想,不都是有朝一日能離開城中村嗎?

………

城中村存在的本身,就是一個矛盾的集合體。

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(一)

我們不可否認,一直以來,城中村在深圳的城市發展中扮演著一個獨特而重要的角色。

十幾年前,城中村幾乎是所有深漂一族到達深圳后的第一站,白石洲、大沖、南頭、蔡屋圍、水圍、上下沙……慷慨地接納著來自四面八方的年輕人。

正是因為如此,城中村具有特殊的意義,代表了很大一部分人才對深圳的第一印象。

它為這座城市增加生機,同樣的,也為這片土地平添煩惱。隨著社會的進步發展,城中村無疑將面臨著巨大的轉型和挑戰。

今年以來,在政府的主導、企業的參與和相關層面的支持下,深圳諸多城中村開始了自己的蝶變征程。

隨著政企民三方攜手共治城中村,蛻變后的城中村想必能以更美麗、更開放的姿態吸引來自全國各地的人才。

圳長認為,政府已經界定“來了就是深圳人”,讓剛來深圳的勞動者住得也有尊嚴,是每一個在深房企的使命。

(二)

6月5日,深圳時隔二十年拋出“二次房改”,萬眾矚目。

這輪改革明確了深圳面向未來18年的住房發展目標,確定了政策性支持住房占住房供應總量的40%,公共租賃住房占住房供應總量的20%,二者合計不低于六成。

依據計劃,到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

官方統計的常住人口通常只是一個保守數字。廣東移動大數據應用創新中心基于移動大數據統計得出,2017年11月,每天生活在深圳的人數都超過了2500萬,扣除訪客和過客之后,常住人口的數據在2180萬左右。

這意味著除了170萬套的供應外,市場還有數百萬套的供給缺口。

這些住房需求如何解決呢?一個答案是城中村。它廉價便利、質樸熱鬧,能夠對人口產生巨大的虹吸效應。

根據2017年底市規委數據統計,深圳現存城中村數量有1044個,覆蓋超1000萬人口。

然而,人們在享受城中村種種便利的同時,也不得不面對房屋年久失修、隱患增多、配套缺失等問題。

有數據顯示,城中村“三舊”場所(舊屋村、舊城區、舊工業區)火災事故發生率占深圳市火災總數的60%以上,消防站缺口達50%,消防基礎設施遠遠滯后。

如何讓奮斗者為這座城市添磚加瓦的同時,安全地、有品質地享受城市發展的成果,成了深圳亟待解決的問題。

2017年8月,深圳市發布《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,提出應強力推進城中村綜合治理工作并開展規模化租賃改造試點。

隨后,深圳市又制定了《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動計劃》,其中一個重要探索就是以“政府監管、企業實施、村民參與”為核心的“三方聯動方式”攜手共治城中村。

深圳的開發商對此積極響應。以深圳龍頭房企萬科為例,公開信息顯示,萬科啟動了“萬村計劃”,通過市場化運作的方式,將城中村內村民自建房或村集體自有物業進行統一租賃、專業化改造和規模化運營管理。

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“萬村模式”是將政府和運營企業、村股份公司以及村民有機聯動起來,積極發揮各方優勢。同時秉持“一村一策”的原則,為城中村量身定制符合自身情況的“蝶變計劃”,除了改造“泊寓”品牌的長租公寓,還配套社區商業、產業辦公、文化創意、教育培訓等服務內容,統一運營管理。

隨著政企民三方溝通努力攜手共治,城中村的巨大活力將被激發,深圳作為國際大都市,也更能以包容開放之姿擁抱來自五湖四海的奮斗者和逐夢人。

(三)

經過改造,深圳的城中村在保持租住性價比的同時,更重要的是,大幅提升了居住品質。

租金是租戶最敏感的話題。事實上,很大一部分經過精細改造后的公寓租金實際上與周邊單戶房租是基本持平的。

圳長實地調查后發現,在坂田新圍仔村,未改造之前租金在900-1500元,而改造后公寓的租金在798-1498元,周邊其他品牌公寓的租金高達2400元-3200元;

在福田玉田村,未改造之前租金在1398-2498元,改造后的公寓價格為1500-2500元,而周邊其他品牌公寓的租金高達3800元-4200元。

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▲萬科玉田新村整治前后對比

經過開發商改造過的城中村,不僅租金仍然遠低于周邊其他品牌公寓,相對于改造之前也并沒有明顯上升。更何況,改造前的城中村,一般都不會為租客提供家居、家電,但在開發商改造過公寓后,這是標配。

家住坂田新圍仔村的租戶劉先生是一名華為員工,目前租住在萬科泊寓華為基地店,對城中村改造前后帶給他生活質量的變化深有感觸。

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▲萬科新圍仔整治前后對比

他告訴圳長,改造前,新圍仔污水橫流、環境惡劣,春秋的時候甚至不敢開窗,周末也不知道去哪里,還要時時刻刻擔心家里會進小偷。

“現在不一樣了,我以相同的租金水平住進了萬科泊寓,進門需要密碼鎖,窗戶也更安全了。此外,一樓大廳增設了跑步機、讀書角和小型家庭影院,我周末再也不會無聊度日了。沒有提高價格,提高的是‘幸福指數’。”

從城中村改造獲項目利的不僅是租戶,還有業主。張姐經營著一家花店,同時也是福田玉田村的一名業主。

她說:“在改造前,城中村樓挨著樓,手稍微伸出窗一點點,就進了別人家的地界兒。作為業主,我最怕消防出事兒,況且我自己也是住在村子里的。現在好了,我終于不用擔驚受怕了。”

最重要也最被租客所忽視的一點是,改造后的公寓大幅提升了消防安全系數,有效排除了意外災情,降低了治安隱患。

例如,位于華強北的玉田社區,村子整體較為封閉,主要建筑立面被大量宿舍、高層大廈遮擋,建筑密奇高,樓間距非常狹窄,消防車出入困難。

但經過開發商的改造,不僅明確了消防通道,增設了消防管網、室外消火栓、應急發電機房及消防控制室;還采取了入戶門升級為乙級防火門、單相三線入戶、每層走廊新增消火栓等措施;為每戶配備了感煙探測器、干粉滅火器、防煙面罩、應急手電及救援索繩,在公區設置了擋煙垂壁、聯動式煙感火災探測器、手動報警按鈕、應急照明、應急廣播等。

部分開發商改造后的公寓還為租客免費開放了青年圖書館、青年學習之家,還配套了共享辦公、創客空間;還利用城中村閑置空間增設村民活動場所,提供社區活動中心、老年活動中心、兒童早教中心等產品,為老人、孩子提供安全的活動區域。

其實,圳長想說的是,對企業而言,推倒重建遠比就地改造成本低得多,獲利也要多得多,柔性改造城中村的受益人,應該是城市里的所有個體。

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▲萬科清湖郭嚇村整治前后對比

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▲萬科新圍仔整治前后對比

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▲萬科新圍仔整治前后對比

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▲萬科新圍仔整治前后對比

今天,城中村改造已經是必然,如何提供更安全、更有尊嚴又負擔得起的居住環境與服務,這是深圳下一個40年必須面對的命題。

對租住在城中村的群體而言,改造必將美化生活環境,豐富配套設施,更重要的是有利于排除意外災情和降低治安隱患;對政府而言,有序安定的城中村也會大幅降低社會管理成本。

或許,我們即將告別過去的城中村,

但是這不等于向深圳城市的基因告別。

這是一種更好的方式,

展現深圳面向未來的胸襟和海量。

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